Cargas de una nota simple: qué es cada una y cuáles se cancelan
Las cargas son derechos de otras personas sobre la finca, o limitaciones a lo que puede hacer su dueño. Que una vivienda tenga cargas es muy normal. Lo que importa es saber cuáles van a desaparecer antes de la escritura y cuáles siguen con la vivienda después de comprarla. Debajo, las más habituales, con cómo suelen aparecer en la nota (ejemplos inventados) y qué conviene preguntar.
Si no sabes leer el resto de la nota, empieza por cómo leer una nota simple, apartado por apartado.
Hipoteca
HIPOTECA a favor de Banco Ejemplo, S.A., en garantía de 120.000 € de principal, intereses y costas, inscripción 3.ª.
La vivienda responde de un préstamo. La cifra no es lo que se debe hoy, sino lo que garantizaba la hipoteca cuando se firmó. Aunque el préstamo esté pagado, la hipoteca sigue en el Registro hasta que alguien pide cancelarla.
Qué preguntar: cuánto queda pendiente (el banco da un certificado de deuda) y si se va a cancelar en la notaría el día de la escritura con el dinero de la venta. Es lo habitual, pero tiene que quedar acordado.
Embargo
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO a favor de Ejemplo, S.L., en reclamación de 8.400 €, letra A.
Alguien reclama una deuda al dueño y un juzgado o una administración ha ordenado que la finca responda. Va por letras (A, B…) porque es una anotación, no una inscripción. Caduca a los cuatro años si no se prorroga.
Qué preguntar: si la deuda está pagada y cuándo se va a levantar el embargo en el Registro. Si no está claro antes de firmar, es motivo para parar y consultar.
Afección fiscal
AFECTA durante el plazo de cinco años al pago de la liquidación complementaria que pueda girarse por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Nota al margen de la inscripción 4.ª.
Aparece en casi todas las fincas que han cambiado de manos: durante unos años, la finca responde por si Hacienda revisa el impuesto de esa compra o herencia y sale algo por pagar. Desaparece sola cuando pasa el plazo.
Qué preguntar: si el impuesto de la última compra o herencia se pagó y si hay alguna revisión abierta. Normalmente no pasa nada.
Servidumbre
Gravada con una SERVIDUMBRE DE PASO a favor de la finca registral n.º 12345, por una franja de tres metros del lindero norte.
Otra finca tiene derecho a usar parte de esta: pasar, tener ventanas o luces, llevar tuberías. No se cancela con la venta: sigue con la vivienda. En pisos es raro; en casas y parcelas, más frecuente.
Qué preguntar: dónde está exactamente y si te impide algo que quieras hacer (cerrar, construir, aparcar).
Usufructo
D. Pedro Ejemplo es titular del USUFRUCTO vitalicio, y D.ª Ana Ejemplo de la NUDA PROPIEDAD.
Una persona tiene derecho a usar la vivienda o a cobrar su alquiler (usufructo) y otra es la dueña (nuda propiedad). Pasa mucho en herencias. Si solo vende quien tiene la nuda propiedad, el usufructuario puede seguir viviendo allí hasta que el usufructo se acabe.
Qué preguntar: si firman la venta los dos, el usufructuario y el nudo propietario. Si no, qué estás comprando exactamente.
Condición resolutoria
Inscrita con CONDICIÓN RESOLUTORIA en garantía del precio aplazado de 30.000 €.
Cuando alguien compró la finca, dejó parte del precio por pagar, y el vendedor de entonces puede deshacer aquella venta si no se le paga. Aunque esté pagado, sigue en el Registro hasta que se cancela.
Qué preguntar: si ese precio aplazado se pagó y si hay escritura de cancelación, o cómo se va a cancelar antes de la tuya.
Anotación de demanda
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA a instancia de D. Juan Ejemplo, en el procedimiento ordinario 123/2025, letra B.
Hay un pleito en marcha sobre la finca: alguien discute la propiedad, una venta anterior o un derecho sobre ella. Quien compra queda pendiente de lo que diga el juez.
Qué preguntar: de qué va el pleito y en qué punto está. Es de las cargas que conviene consultar con un abogado antes de seguir.
Vivienda protegida
Sujeta al régimen de VIVIENDA PROTEGIDA, con limitaciones de precio de venta y requisitos del comprador, hasta el 1 de enero de 2032.
Mientras dure la protección, la vivienda tiene un precio máximo de venta y, a menudo, el comprador tiene que cumplir requisitos (ingresos, no tener otra vivienda). La administración puede tener derecho a comprarla antes que tú (tanteo y retracto).
Qué preguntar: si el precio pactado respeta el máximo y si hay que pedir autorización o avisar a la administración de la comunidad autónoma.
Lo que no sale como carga, pero importa
- Documentos pendientes de despacho: algo que se ha presentado en el Registro y aún no está inscrito, como un embargo que acaba de llegar. Mira siempre ese apartado.
- Deudas de comunidad e IBI: no salen en la nota, pero pueden pasar al comprador. Pide el certificado del administrador y los últimos recibos.
Esta guía explica qué significa cada carga en general. No es asesoramiento jurídico ni sustituye mirar tu caso: ante una carga que no se cancela o que no entiendes, consulta con un abogado o con el notario antes de firmar arras o escritura.